房企的至暗時(shí)刻，才剛剛開(kāi)始。
(資料圖)
01
房企退市潮，來(lái)了！
藍(lán)光發(fā)展摘牌退市了，這毫無(wú)疑問(wèn)是今年房地產(chǎn)行業(yè)的第一個(gè)重磅炸彈。
根據(jù)公告，藍(lán)光發(fā)展的股票已經(jīng)連續(xù)20個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)低于1元，上海證券交易所決定終止其股票上市。
重慶努力挽救金科的時(shí)候，四川卻讓藍(lán)光退了市。
這家曾被稱為“四川一哥”的地產(chǎn)公司，就此走下神壇。
藍(lán)光是A股第一家退市房企，但應(yīng)該不是最后一個(gè)——從此刻起，房地產(chǎn)行業(yè)退市的股票只會(huì)越來(lái)越多。
5月底，泰禾集團(tuán)發(fā)公告提醒“公司股票存在可能因股價(jià)低于面值被終止上市的風(fēng)險(xiǎn)”。
誰(shuí)敢想也就是在三年前，萬(wàn)科曾經(jīng)擬斥資24.3億換取泰禾19.9%的股份；而如今，泰禾的總市值僅余10億元了。
作為最早一批暴雷的房企，泰禾歷經(jīng)三年積極奔走自救，賣項(xiàng)目、股權(quán)融資、降價(jià)促銷、試圖引入萬(wàn)科自救……但截至目前，泰禾尚未形成全面?zhèn)鶆?wù)重組解決方案。
最終，在黃其森歸來(lái)180多天，泰禾還是走到了退市的生死邊緣。
面臨同樣命運(yùn)的還有陽(yáng)光城。
上周五，陽(yáng)光城發(fā)布了一則公告，公布了公司即將退市的公告。
這個(gè)曾經(jīng)的“世界500強(qiáng)”在之前的二十五個(gè)交易日，都是股價(jià)跌停的狀態(tài)。如此長(zhǎng)時(shí)間的跌停，刷新了地產(chǎn)股的紀(jì)錄。
如無(wú)懸念，陽(yáng)光城這兩天就會(huì)收到證監(jiān)會(huì)的正式告知函。雖然有權(quán)進(jìn)行申辯，或者提出書(shū)面陳述意見(jiàn)，但是這無(wú)法改變現(xiàn)狀.......
陽(yáng)光城退市的背后，還有無(wú)數(shù)債權(quán)人，在焦灼地與陽(yáng)光城進(jìn)行債務(wù)糾紛。上個(gè)月，陽(yáng)光城披露了目前的債務(wù)情況，目前已到期未支付的債務(wù)總額，高達(dá)647億元，總負(fù)債逼近3000億。
對(duì)應(yīng)這3000億元債務(wù)，陽(yáng)光城的總資產(chǎn)也就堪堪2988億。
目前，A股戴帽房企有11家，分別為*ST宋都、ST粵泰、ST世茂、*ST中天、*ST海投、*ST新聯(lián)、ST美置、ST泰禾、ST陽(yáng)光城、*ST嘉凱、*ST泛海。其中*ST藍(lán)光已于6月6日退市。
而A+H股中35家上市民營(yíng)房企逼近退市，其中7家房企基本鎖定退市，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、股東、員工和合作伙伴都帶來(lái)不良影響。
自2003年開(kāi)始至2022年，累計(jì)共有約159家中國(guó)大陸房企選擇在滬深或香港上市，其中滬深上市房地產(chǎn)公司約78家，在港上市房地產(chǎn)公司約81家。
之前，在網(wǎng)上看到這樣一個(gè)言論：未來(lái)百分之九十的房企將會(huì)消失。
如果預(yù)言成真，這159家房企只怕有超過(guò)100家都可能在未來(lái)幾年的時(shí)間內(nèi)退市。
一場(chǎng)席卷整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的海嘯，恐怕要來(lái)了。
02
“小陽(yáng)春”像極了一次回光返照
今年一季度疫情管控放開(kāi)以后，樓市是迎來(lái)一次“小陽(yáng)春”的。
從一線到二三線，房地產(chǎn)可謂是量?jī)r(jià)齊升，成交量迅速反彈，房?jī)r(jià)也有一定的漲幅。
前兩年失業(yè)的地產(chǎn)人也大喊著要回歸了。
在往期的文章中，我們?cè)鲞^(guò)一個(gè)判斷：今年的樓市反彈不能改變總體下行的趨勢(shì)，最多也就是一個(gè)“下跌中繼”。
很不幸，這個(gè)預(yù)判精準(zhǔn)命中了。
一季度的反彈哪是什么“小陽(yáng)春”，分明是一次“回光返照”。
樓市的反彈并沒(méi)有持續(xù)多久，整個(gè)市場(chǎng)就開(kāi)始急轉(zhuǎn)直下。5月中國(guó)重點(diǎn)100城新房?jī)r(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)跌，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅擴(kuò)大。
5月，百城新建住宅均價(jià)跌幅為0.01%，同比下跌0.11%，同比跌幅較4月擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下跌的城市有54個(gè)，較上月增加10個(gè)。
二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.25%，環(huán)比跌幅較4月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌1.52%，同比跌幅擴(kuò)大0.24個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下跌的城市有83個(gè)，較上月增加7個(gè)。
為什么房企一個(gè)個(gè)在4月、5月開(kāi)始曝出“退市”的消息？就是因?yàn)樗麄儼炎詈笠痪€希望壓在了樓市反彈。結(jié)果，那個(gè)他們所期望的購(gòu)房潮，并未到來(lái)。
今年5月，TOP100房企單月銷售金額為0.55萬(wàn)億元，環(huán)比下降14.1%；銷售面積0.3億平方米，環(huán)比降低9.1%。
房子確實(shí)賣不動(dòng)了。
房企的現(xiàn)金來(lái)源無(wú)非就三個(gè)主要途徑：一個(gè)是銷售，一個(gè)是銀行，另一個(gè)是債市。
自2020年以來(lái)，金融監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)了大手術(shù)：設(shè)定房企三道紅線，即：
剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1。
設(shè)定銀行兩道紅線：房地產(chǎn)貸款占總貸款的比例、個(gè)人住房貸款占總貸款的比例，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管、限制房企跨城使用預(yù)售款。
此外，各城市也強(qiáng)化了限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等調(diào)控措施，強(qiáng)力擠出房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。
所以，在銀行層面，房企幾乎是借不到什么錢了。
2022年4月29日，上面定調(diào)要求“疫情要防住，經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住，安全要保住”。之后，央行、證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)平均每五天就組織一場(chǎng)會(huì)議。
但是，這并未解決房企的困境，特別是民營(yíng)房企融資幾近枯竭。尤其是已出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的頭部房企，如富力、佳兆業(yè)等，用于保交樓的現(xiàn)金流幾乎全部來(lái)自銷售回款和出售資產(chǎn)。
而債市的情況更慘，現(xiàn)在誰(shuí)還敢去買房地產(chǎn)的企業(yè)債券?。?/p>
中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的月度融資規(guī)模，2021年高達(dá)1500億人民幣，2022年下降到1000億。
到今年，三月份的時(shí)候還有600億，到五月份已經(jīng)下降到260億了。僅有2年前的17%的水平。
更要命的是2023年還是房企債務(wù)集中到期的一年。
2023年，房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債到期規(guī)模約1.99萬(wàn)億元，同比上漲13.3%，預(yù)計(jì)境內(nèi)債償還高峰集中在今年6—8月。
也就是說(shuō)，房企壓力最大的時(shí)刻都還沒(méi)來(lái)。
6月以前，7家房企基本鎖定退市；6月以后，不知道要退市多少家......
03
有人忙碌，有人消失
房企的衰頹一直是有跡可循，并且能見(jiàn)微知著的，這點(diǎn)從上海虹橋的人來(lái)人往就能探得一二。
虹橋?qū)Ψ科髞?lái)說(shuō)，就是打工人心中的北上廣。
百?gòu)?qiáng)房企的區(qū)域總部，有不少都在虹橋。
無(wú)論房企從哪里起家，只要到了大虹橋，設(shè)立一個(gè)華東總部、長(zhǎng)三角總部，立馬身價(jià)地位就不一樣了。
到了2020年，在大虹橋，大大小小的房企數(shù)量超過(guò)了30家！
閩系、蘇浙系、川系......一個(gè)個(gè)能叫得上名號(hào)的房企鉚足了勁往里扎堆。
然而這一切在2020年發(fā)生轉(zhuǎn)變，可謂盛極而衰。
2020年底，融信中國(guó)突然拋售總部辦公樓的舉動(dòng)，就打響了這幾年房企搬離虹橋的第一槍。
隨后，旭輝集團(tuán)、中駿集團(tuán)宣布賣掉寫(xiě)字樓。
中奧地產(chǎn)、弘陽(yáng)集團(tuán)、三巽集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、祥生集團(tuán).....“逃離”虹橋。
“西南王”金科地產(chǎn)全面退租，搬離虹橋。
以房企個(gè)體來(lái)說(shuō)，它的繁華從入駐大虹橋開(kāi)始，從離開(kāi)大虹橋戛然而止。
而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，亦是如此。
或許在這些大大小小的房企決定離開(kāi)虹橋的那一刻起，房地產(chǎn)就已經(jīng)開(kāi)始走上了下坡路。
但這些房企，退市，甚至破產(chǎn)消失，并非是一件壞事。
首先，就拿房企退市來(lái)講：提升退市效率，完善退市制度，能有效抑制市場(chǎng)上的投機(jī)行為，同時(shí)讓資源更集中于優(yōu)質(zhì)企業(yè)，使A股市場(chǎng)不斷走向成熟。很明顯是件好事。
對(duì)于整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正在成為過(guò)去式，未來(lái)必然要產(chǎn)業(yè)升級(jí)，轉(zhuǎn)型高端制造，消費(fèi)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。
不然上到地方財(cái)政和金融體系，下到老百姓都要被房地產(chǎn)拖死。
如今的地產(chǎn)確實(shí)很難，大量地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)確實(shí)會(huì)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)和沖擊；但真的別救他們了。
這一兩年，從恒大到融創(chuàng)這樣的全國(guó)性的大房企，再到一些地方房企，紛紛爆雷。事情發(fā)生這么久了，房企的解決方案，基本都是展期。
展期，就大白話說(shuō)就是拖著。
如果樓市復(fù)蘇、融資渠道恢復(fù)，債務(wù)展期將為開(kāi)發(fā)商贏得時(shí)間，隨后賺著錢了再還。
可是如果樓市未能復(fù)蘇，銷量未能反彈，那么就會(huì)迎來(lái)真正的矛盾：投資人就會(huì)感到前途未卜，失去耐心，不會(huì)再繼續(xù)展期了。
眾所周知，房地產(chǎn)在我國(guó)是個(gè)低技術(shù)、高杠桿行業(yè)。
高杠桿，必須要靠高周轉(zhuǎn)來(lái)維持。一旦房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期不再，房子賣不動(dòng)了，流動(dòng)性不足了，立馬會(huì)引起鏈?zhǔn)椒磻?yīng)：
從消費(fèi)端來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者不信任期房。
從融資端來(lái)說(shuō)，投資者不信任房企發(fā)的債和相關(guān)理財(cái)。
房企現(xiàn)金流只會(huì)越來(lái)越緊……
所以，對(duì)于現(xiàn)在的房企，該爆的雷就讓他們爆掉吧，不要再去救了。把有限的資源投入到解決爛尾樓和保交樓問(wèn)題。
保民生，但不救房企。
如若不然，只能用更高的負(fù)債來(lái)置換風(fēng)險(xiǎn)，然后給未來(lái)5-10年留下更大的隱患。
救市可以改善短期狀況，但改變不了趨勢(shì)，樓市的黃金時(shí)代結(jié)束幾乎是定局。
再說(shuō)一個(gè)真正被熱捧的東西會(huì)需要救市嗎？
當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)，真的需要舉全國(guó)之力來(lái)救的時(shí)候，最好的方法也許不是把它救活，而是放棄。
點(diǎn)擊查看硬核財(cái)經(jīng)猛料：
|金投研好文推薦：
標(biāo)簽：
